不動産見学
今日は某新築物件の見学に行ってきました。
まだ建築中なので、モデルルームを案内してもらいました。
オーシャンフロント、２階建てのマンションで
スパ付きのルーフトップバルコニーがあり、
しかもスイミングプールやジムなどクラブ施設完備です。
新築物件を購入する際には不動産会社への
仲介手数料は無料です。
購入の際の支払い方法はいろいろありますが、一つ例を。
取り急ぎ必要な金額は、手付申込金として価格の５％、
その日から３０日後（または６０日後）に更に５％、
そしてまた更に１８０日後に５％、
と、３段階に分けて１５％を支払います。
残額は物件が完成する２００６年中旬に支払います。
この残額に関して、評価額の７０％までは金融機関で、
他１５％は建物の開発・販売会社より融資を受ける事ができます。
香港ではこのように新築物件を早い時期に安く購入して、建物が
完売になって完成する頃に購入価格よりも高い価格で（もちろんですが）
新築のまますぐにセカンドバイヤーに売却して
多額の利益を得る方法が多く取られています。
お問い合わせはこちらへ − abeachfront@gmail.com
投資のことならおまかせ！
まだ建築中なので、モデルルームを案内してもらいました。
オーシャンフロント、２階建てのマンションで
スパ付きのルーフトップバルコニーがあり、
しかもスイミングプールやジムなどクラブ施設完備です。
新築物件を購入する際には不動産会社への
仲介手数料は無料です。
購入の際の支払い方法はいろいろありますが、一つ例を。
取り急ぎ必要な金額は、手付申込金として価格の５％、
その日から３０日後（または６０日後）に更に５％、
そしてまた更に１８０日後に５％、
と、３段階に分けて１５％を支払います。
残額は物件が完成する２００６年中旬に支払います。
この残額に関して、評価額の７０％までは金融機関で、
他１５％は建物の開発・販売会社より融資を受ける事ができます。
香港ではこのように新築物件を早い時期に安く購入して、建物が
完売になって完成する頃に購入価格よりも高い価格で（もちろんですが）
新築のまますぐにセカンドバイヤーに売却して
多額の利益を得る方法が多く取られています。
お問い合わせはこちらへ − abeachfront@gmail.com
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中古マンション取引事例
最近お手伝いした中古マンションの売買事例です。ご参考まで
（日本円は１ＨＫ＄＝約１４円にて換算しています。）
所在地 ：香港島内
広さ ：約４５０sqf
購入額 ：HK$１．１６Ｍ（約１千６２４万円）
保有期間：１ヶ月
売却額 ：HK$１．４７Ｍ（約２千５８万円）（約４３４万円(27％)ＵＰ）
内装費 ：HK$ ８，５００（約１１万９０００円）
手数料他：HK$３１，３００（約４３万８２００円）−弁護士費用・印紙税・仲介手数料など
１ヶ月で＋約３７８万円となりました。
（日本円は１ＨＫ＄＝約１４円にて換算しています。）
所在地 ：香港島内
広さ ：約４５０sqf
購入額 ：HK$１．１６Ｍ（約１千６２４万円）
保有期間：１ヶ月
売却額 ：HK$１．４７Ｍ（約２千５８万円）（約４３４万円(27％)ＵＰ）
内装費 ：HK$ ８，５００（約１１万９０００円）
手数料他：HK$３１，３００（約４３万８２００円）−弁護士費用・印紙税・仲介手数料など
１ヶ月で＋約３７８万円となりました。
香港の不動産評価
香港の不動産を購入する場合、日本国内の納税証明書などを以って香港の金融機関で融資を受ける（ローンを組む）ことが可能です。
融資額は一般的には不動産評価額の約７０％まで。
初年度は利息分の支払いを不要にしたり、約９５％まで特別融資を受けられる場合などもあり、自己資金に応じたローンの組み方が可能です。
この不動産評価は一体誰がするのでしょう。
各金融機関が独自で行います。
そのため、依頼する銀行によって評価額はバラバラです。
上にあるとおり、評価額を高くつけてもらう事によって融資額が増えるので
その分自己負担額が少なくなります。
では、どのようにしてこのような条件を良くしてもらうのでしょう。
ここが香港の魅力の見せ所。
コネです。コネ。（もちろん、全ての場合に該当するわけではありませんが）
また、香港の売主は各種金融機関と非常に密にき合っているため
力になってもらえます。
そのため、売却希望額と物件評価額の差がほとんどないということも全く珍しくありません。
香港に行かれたら、時折耳にされるでしょう。
”I have a good relationship with......."
英語だと聞こえはいいですが、要は「・・・・とコネがある、顔が利く」という事です。
金融機関や不動産業者と「仲の良い」売主から買いましょう！
融資額は一般的には不動産評価額の約７０％まで。
初年度は利息分の支払いを不要にしたり、約９５％まで特別融資を受けられる場合などもあり、自己資金に応じたローンの組み方が可能です。
この不動産評価は一体誰がするのでしょう。
各金融機関が独自で行います。
そのため、依頼する銀行によって評価額はバラバラです。
上にあるとおり、評価額を高くつけてもらう事によって融資額が増えるので
その分自己負担額が少なくなります。
では、どのようにしてこのような条件を良くしてもらうのでしょう。
ここが香港の魅力の見せ所。
コネです。コネ。（もちろん、全ての場合に該当するわけではありませんが）
また、香港の売主は各種金融機関と非常に密にき合っているため
力になってもらえます。
そのため、売却希望額と物件評価額の差がほとんどないということも全く珍しくありません。
香港に行かれたら、時折耳にされるでしょう。
”I have a good relationship with......."
英語だと聞こえはいいですが、要は「・・・・とコネがある、顔が利く」という事です。
金融機関や不動産業者と「仲の良い」売主から買いましょう！
どうして儲かるのか？
それにはいろんな方法がありますが・・・・
まず、日本の住宅購入と大きく異なるテクニックから。
１．オンボロ中古を買って内装をし10日後に売却する！
香港のマンションは、一戸一戸それぞれ家主が異なる場合がほとんどです。
そのため、「全く同じ間取りの隣の家と、価格が数百〜数千万違う」
と言うことも日常茶飯事。
この価格差は、
１．内装の差
２．購入時期の差
３．ローン状態など個人の資金事情の差
が主なもので、特に１．内装の差は見事に価格に反映されます。
とは言え、内装に数百万円も掛からない（掛けない）のがここ香港。
人件費も材料費も安いんです。
内装工事も、一般的なものでは3日〜1週間で仕上げてもらえます。
大掛かりなものであれば、約3〜4週間あれば十分でしょう。
勿論この内装程度は「賃貸価格」にも大きく影響します。
売るにしても貸すにしても、価格が高いほうが勿論いいですよね・・・。
ほんの少し手を加えるだけで比べ物にならない位、利益に差が出るんです。利用しない手はない！と思いませんか？
「相場」という言葉も一応は存在しますが、隣家と比べてもあまり参考にならないことの方が多いようです。
安く買って高く売る！ お金儲けの基本ですね。
まず、日本の住宅購入と大きく異なるテクニックから。
１．オンボロ中古を買って内装をし10日後に売却する！
香港のマンションは、一戸一戸それぞれ家主が異なる場合がほとんどです。
そのため、「全く同じ間取りの隣の家と、価格が数百〜数千万違う」
と言うことも日常茶飯事。
この価格差は、
１．内装の差
２．購入時期の差
３．ローン状態など個人の資金事情の差
が主なもので、特に１．内装の差は見事に価格に反映されます。
とは言え、内装に数百万円も掛からない（掛けない）のがここ香港。
人件費も材料費も安いんです。
内装工事も、一般的なものでは3日〜1週間で仕上げてもらえます。
大掛かりなものであれば、約3〜4週間あれば十分でしょう。
勿論この内装程度は「賃貸価格」にも大きく影響します。
売るにしても貸すにしても、価格が高いほうが勿論いいですよね・・・。
ほんの少し手を加えるだけで比べ物にならない位、利益に差が出るんです。利用しない手はない！と思いませんか？
「相場」という言葉も一応は存在しますが、隣家と比べてもあまり参考にならないことの方が多いようです。
安く買って高く売る！ お金儲けの基本ですね。
儲かる方法その２
第２段は新築物件についてです。
香港では、土地は政府の持ち物です。
なので家やマンションを購入しても、土地には借地権が付いています。
・・ところが、「だから？」と言う感じで売買されているのが現状。
政策で規制される分、新築マンションの施工数にも勿論規制があります。
多くはありませんが、資金不足に悩むあなたに新築物件はありがたい存在。
金融機関融資の他に、施工主が特別融資を提供する場合があります。
この制度を利用すれば、最大で合計9割強まで融資で物件を購入する事も可能です。
−自己資金1割弱？！
では、ローンをどうやって返していくか？
すぐに誰かに貸してしまいましょう。そう、賃貸収入です。
香港では、管理費の他に、日本の固定資産税にあたる税金、それに土地賃貸料まで借主（テナント）負担です。
これだけでも随分 得 した気分ですよね。
さらにっ！！
金利・経費（修理費やメインテナンス費・家具代など）は税金控除の
対象になります。
香港では、土地は政府の持ち物です。
なので家やマンションを購入しても、土地には借地権が付いています。
・・ところが、「だから？」と言う感じで売買されているのが現状。
政策で規制される分、新築マンションの施工数にも勿論規制があります。
多くはありませんが、資金不足に悩むあなたに新築物件はありがたい存在。
金融機関融資の他に、施工主が特別融資を提供する場合があります。
この制度を利用すれば、最大で合計9割強まで融資で物件を購入する事も可能です。
−自己資金1割弱？！
では、ローンをどうやって返していくか？
すぐに誰かに貸してしまいましょう。そう、賃貸収入です。
香港では、管理費の他に、日本の固定資産税にあたる税金、それに土地賃貸料まで借主（テナント）負担です。
これだけでも随分 得 した気分ですよね。
さらにっ！！
金利・経費（修理費やメインテナンス費・家具代など）は税金控除の
対象になります。
